Nuestro método
Imagínate: Finalmente has encontrado la casa de tus sueños, así que empiezas a ahorrar. Como has sido constante, llenas y rellenas tarros con cada dólar que puedes. Los años han pasado y finalmente has juntado lo suficiente para comprar esa casa que siempre habías querido. Suena de película, ¿no es así? Seguro que en el cine funciona, pero en realidad tiene dos pequeños detalles: Probablemente, para cuando hayas ahorrado el costo de la casa, esta ya se habrá vendido.
Aún suponiendo que no se ha vendido, quizá te enfrentes con las fuerzas de la economía y descubras que ahora es mucho más cara que cuando la viste por primera vez. ¿Este es el final de la historia? ¡Desde luego que no! De hecho, te tenemos una muy buena noticia: no necesitas ahorrar el total de la vivienda para poder adquirirla. Con un crédito hipotecario en Estados Unidos puedes obtener la casa de tus sueños con un pago inicial tan bajo como el 3%.
Lo más importante
- Un crédito hipotecario en Estados Unidos es un préstamo de una institución financiera para adquirir o mejorar una casa, con una tasa de interés que va del 3% al 5%. Además, en Estados Unidos, existen programas de la FHA (Federal Housing Administration) que facilitan la adquisición de una vivienda.
- Aunque existe una gran variedad de créditos hipotecarios en Estados Unidos, en general se elige entre dos opciones: Los de tasa de interés fija, y los de tasa de interés variable (ARM). Especialmente en estos últimos debes ser cuidado, porque a la vez que puede bajar su tasa de interés –hasta el 1%--, también puede aumentar hasta un límite establecido por el banco.
- Al buscar un crédito hipotecario en Estados Unidos observarás una gran variedad de opciones. Para elegir entre estas opciones te recomendamos elegir el crédito hipotecario que se adapta a tus necesidades; los costos de este crédito; el tipo de interés que contratarás, y los programas específicos, como los de VA y la FHA.
Los mejores créditos hipotecarios en Estados Unidos: nuestras recomendaciones
En Estados Unidos los créditos hipotecarios son bastante atractivos: sus tasas de intereses son bajas, además permiten hacerte de tu vivienda con pagos iniciales muy bajos. A esto se le suma la versatilidad y apoyos que brindan programas federales. Aunque no ha sido una tarea fácil, a continuación, te presentamos a los mejores 3 créditos hipotecarios en Estados Unidos.
FHA Loan de New American Funding
Esta hipoteca se caracteriza principalmente por ser un préstamo respaldado por la FHA. Esto significa que puedes hacerte del monto máximo de financiamiento con un credit score desde 580. Además, tu pago inicial puede ser de tan sólo el 3%; aunque deberás consideras un 1.75% adicional por el pago del seguro.
Y si tu historial crediticio es limitado, o no es tan bueno no te preocupes: si eres aprobado, tu pago inicial será únicamente del 10%. Además de esto, puedes elegir entre una variedad de opciones: de 30 a 15 años; tasas fijas o variables. Finalmente destacan sus APR, que suelen ir del 2.75% al 4.5%.
Home Possible de Freddie Mac
Si buscas comprar tu primera casa, o tus ingresos no son muy elevados, Freddie Mac te facilita adquirir un crédito hipotecario. Uno de sus principales atractivos es que el pago inicial puede ser tan bajo, que sea únicamente del 3%. Además, sus plazos pueden ser de hasta 30 años.
Por otra parte, si bien es una gran ayuda para aquellos que eligen su primer hogar, este crédito mantiene sus condiciones para adquirir una vivienda que no sea la primera. En lo que respecta a su tasa de interés del 2017 a julio del 2019, la tasa más alta ha sido del 4.9%, y la más baja del 3.4%.
Home Loan de Veterans United
Si perteneces, o has formado parte de las fuerzas armadas de Estados Unidos esta es una excelente opción. A diferencia de los otros productos de este ranking, este crédito es muy especializado: Se dirige únicamente a militares y sólo es para la adquisición de vivienda. Esto da facilidades especiales como un pago inicial del 0%.
Además de esto tiene tasas de interés fijo que van del 4.625% al 4.125%; ofrece préstamos por periodos de hasta 15 años, y te permite aplicar a la exención del pago inicial si tienes un puntaje crediticio de al menos 620 puntos.
Guía de contratación
Contratar un crédito depende cuando menos de dos partes: Del cliente, que debe saber qué es lo que busca y cuánto puede pagar por esto; Y de la institución financiera, que debe tener ciertas garantías de que el cliente podrá pagar lo prestado. A continuación, te presentamos algunas de los factores a considerar para elegir el mejor crédito hipotecario.
¿Qué es un Crédito Hipotecario en Estados Unidos y para qué sirve?
En Estados Unidos es amplia la variedad de prestamistas a los que puedes recurrir para contratar una hipoteca: Existen los típicos bancos comerciales; bancos en línea; las uniones crediticias; y hasta puedes obtener apoyarte en financieras del gobierno como Freddie Mac.
Además, al elegir un crédito hipotecario en Estados Unidos puedes optar entre elegir una tasa de interés que será fija, variable, o con ciertas garantías. Esto puede convertirse en un arma de doble filo, porque, desde el 2000, las tasas de interés promedio en hipotecas a 30 años han oscilado del 8.05% hasta el 3.66%.
¿Qué ventajas tiene un Crédito Hipotecario en Estados Unidos?
Y, si bien puede que las instituciones crediticias sean minuciosas al momento de otorgar el crédito, existen opciones para adquirir tu primera casa. Dentro de estas opciones se destacan los programas de la FHA, donde el gobierno te respalda ante el prestamista. Además, algunas instituciones no sólo consideran tus condiciones presentes sino tu potencial.
Crédito hipotecario en Estados Unidos tasa fija y tasa variable (ARM), ¿A qué debes prestar atención?
En Estados Unidos hay tasas fijas y variables (ARM), y de acuerdo con la MBA (Mortgage Bankers Association) los préstamos de los bancos suelen ser, aproximadamente 50% fijos y 50% variables. Cada uno tiene algunas ventajas, por lo que distinguir entre estas te puede dar una buena idea del crédito que necesitas.
(Fuente: Guzhva: 39394642/ 123rf.com)
Créditos Hipotecarios con tasa Fija:
Esta es la tasa más sencilla, cuando contratas un crédito hipotecario en Estados Unidos se fija la tasa de interés que se pagará. Esta tasa de interés que acuerdas con tu institución financiera será la que pagues por toda la duración del crédito.
Para darte una idea, consideremos un crédito hipotecario por 370 mil USD –que es el valor promedio de una casa en Estados Unidos–, con 20% de pago inicial, a 30 años, y con una tasa fija del 3.5%. En este caso, tendrías certidumbre sobre dos aspectos:
- Tasa de interés por los 30 años: 3.5%
- Pago mensual: 1,329 USD
Y si bien, al contratar este tipo de tasa estás asegurando que tus pagos no subirán, también podrías estar perdiéndote una oportunidad: Si se reducen las tasas de interés esto no afectará tu mensualidad y pagarás más de lo que podrías haber pagado con una tasa variable.
Créditos hipotecarios con tasa variable (ARM):
Como su nombre lo sugiere, su tasa de interés puede variar. Para conocer qué tanto puede variar, algunas instituciones financieras consideran una tasa máxima vitalicia, esta te indica el tope que puede alcanzar la tasa de interés.
Por otra parte, si bien se les conoce como tasas variables, en la mayoría de los casos estos cambios tienen limitaciones: Suelen ser fijas de 5 a 10 años, y solo se modifican una vez al año. Considerando un préstamo similar al anterior con tasa ARM 10-1 –fijo por 10 años, que se ajusta una vez al año– tendríamos:
- Tasa de interés por 10 años de 3.5%
- Pago mensual por 10 años: 1,329 dólares
- Tasa de interés máxima vitalicia de 8.5%
- Pago mensual máximo: 1,989 dólares
El riesgo que esto implica es que las tasas de interés suban hasta que tengas que pagar el máximo. No obstante, a cambio de este riesgo, tienes la posibilidad de que, si tras los 10 años del periodo fijo, las tasas de intereses bajan, tu mensualidad también baje. Esto desde luego es una ventaja.
La tasa variable se mueve de acuerdo con los movimientos de un ‘índice’. Este es una tasa de interés externa que sirve como base. En Estados Unidos la mayoría de los créditos hipotecarios se basan en el índice LIBOR (London Interbank Offered Rate). Lo más común es que los prestamistas sumen a este índice algunos puntos o décimas porcentuales; y a partir de esto determinan la tasa vigente.
| Tasa fija | Tasa Variable (ARM) | |
|---|---|---|
| Ventajas | Tu mensualidad se mantendrá fija durante todo el crédito. | Puedes pagar menos de la tasa que has contratado. |
| Garantías | La tasa contratada se mantiene, y en caso de no poder pagar puedes contar con el apoyo de la FHA. | Por un tiempo será fija, sólo se actualizará una vez al año, considera una tasa máxima y mínima. |
| Riesgos | Si la tasa de interés baja, estarás pagando más de lo que podrías pagar. | Si la tasa de interés sube, puedes pagar la tasa de interés máxima. |
¿Cómo puedo obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos?
Precalificación y elección del inmueble: En esta etapa deberás evaluar tus capacidades crediticias –puedes apoyarte en las calculadoras en línea de los bancos— y si estas te permiten adquirir la vivienda que deseas. Además, deberás preguntar al vendedor del inmueble si acepta créditos hipotecarios. Si esto es favorable, puedes pasar a la siguiente etapa.
Durante esta etapa es posible que puedas encontrar dos aliados muy valiosos: un bróker inmobiliario y un agente de bienes raíces. El bróker te puede ayudar a encontrar las mejores opciones financieras, y el agente de bienes raíces las mejores viviendas. Además, en algunos casos estos pueden trabajar juntos.
Evaluación del cliente y presentación de documentación: Ya que has verificado que cumples ciertos requerimientos y puedes adquirir esa vivienda que deseas, puedes recurrir a un bróker o una institución financiera para solicitar el crédito. Es común que en esta etapa te soliciten información que se puede resumir de la siguiente forma:
- Situación laboral del solicitante: Incluye tu salario, antigüedad laboral, o si especificar si eres empresario o trabajador independiente.
- Situación financiera: Analizan tus cuentas bancarias y deudas crediticias, además de tu puntaje crediticio –la mayoría prestan a partir de un credit-score superior a 580.
- Formatos específicos: La mayoría incluye el formato W2, que está vinculado a tu pago de impuestos; además se solicita el 4506-T para estudiar tu devolución de impuestos.
- Sobre el inmueble: Analizarán la proporción del costo de la vivienda que te pueden pagar de acuerdo con tu situación financiera
En Estados Unidos diversos bancos no se limitan a tramitar los créditos hipotecarios desde la sucursal, y puedes encontrar varias opciones que te permitan realizarlo vía telefónica o mediante sus sitios oficiales; no obstante, en todos tienes que presentar esta información.
Evaluación de la vivienda: Una vez que el banco ha aprobado el crédito, lo usual es que contrate a una compañía especializada en evaluar el valor de las viviendas. Esto te sirve a ti y al banco para determinar si el valor de la casa es el correcto. Considera que el banco únicamente aceptará prestarte la cantidad que evalúe que vale la casa.
Firma del papeleo y cierre de la venta: Si se ha cumplido con todas las etapas, y todas han sido favorables, en esta última etapa se formalizará la adquisición del crédito hipotecario. Para concluir deberás firmar los formatos que tu prestamista te solicite. En esta parte debes de ser cuidado en que las condiciones que inicialmente ofertaron se mantengan,
¿Cuál es la diferencia entre un prestamista y un bróker hipotecario?
Bróker Hipotecario. Este es un intermediario entre tú y tu prestamista. Se especializa en analizar los créditos hipotecarios y encontrar el que mejor se adapte a ti. Esto es ideal si tienes ciertas condiciones que te podrían dificultar un crédito hipotecario –como un puntaje crediticio menor a 580 puntos–.
Un bróker te ofrece la facilidad de postularte con varios prestamistas al mismo tiempo. A su vez, puedes encontrarte con firmas de brokers –como Venture West Funding o USA Mortgage, entre otros–, o contratar a un bróker independiente –te puedes apoyar en la NAMB para encontrar uno que esté certificado–. Al respecto, debes considerar que:
- Suelen cobrar mediante comisiones: Esta la puede pagar el prestamista, o tú como cliente; pueden ir del 5% hasta 3%.
- Aunque es un experto, no está obligado legalmente a presentarte el crédito más barato.
- La NAMB sugiere que únicamente confíes en un bróker certificados.
Para evitar volver a caer en una crisis como la del 2008, el Gobierno de los Estados Unidos ha impuesto ciertas limitaciones a los brókers hipotecarios. Dentro de estas se encuentra la que la comisión máxima que pueden solicitar a un cliente sea del 3%.
Prestamista Directo. Si prefieres realizar la revisión de los términos y condiciones de tu prestamista por tu cuenta, esta es la mejor manera. En Estados Unidos puedes elegir distintos prestamistas. Estos pueden ser bancos, uniones crediticias, y hasta instituciones financieras gubernamentales.
La recomendación oficial del Gobierno de los Estados Unidos es que compares varios –al menos 4– prestamistas antes de tomar una decisión. Esto te puede dar una idea de cuáles son los términos y condiciones de los créditos que podrías aceptar. Además, deberías tomar en cuenta que:
- Elegir al prestamista directamente te permite negociar con tu banco; por lo que puedes mover un poco las tasas de interés que te ofrezcan
- Las uniones crediticias otorgan créditos sólo a miembros con cierta antigüedad en la unión
- Aquí solo tienes que considerar tu pago mensual y el pago inicial, pues no aplican comisiones adicionales
Si bien el gobierno regula a los brókers mediante el máximo de comisión que pueden solicitar, las regulaciones para los prestamistas se ven reflejadas en la gran cantidad de requisitos que solicitan a sus clientes. Estas van desde la revisión de estados de cuenta hasta el llenado de formatos específicos –como el W2 y el 4506-T.
¿Qué son los créditos hipotecarios revertidos Estados Unidos?
- Tú puedes elegir el plazo durante el cuál te pagará la institución financiera, y este puede ir de 5 a 20 años, generalmente.
- Aunque la institución financiera está pagándote por el valor de tu hogar, tú te mantienes como su propietario.
- El pago mensual que te realice depende del valor de la vivienda.
- A pesar de que no aplican impuestos sobre los pagos que te da tu institución, debes seguir pagando los impuestos sobre la casa.
- Si decides conservar tu inmueble, al término del préstamo debes de pagar lo que la institución financiera te ha pagado.
- Si decides venderlo, tu institución financiera se volverá la propietaria del inmueble.
Como podrás imaginar, este tipo de hipotecas tienen algunas condiciones especiales. La más importante es que el dueño de la vivienda tiene que se mayor de 62 años. Además, debes de ser el dueño de la propiedad, y que esta sea tu vivienda principal.
Criterios de compra
Al elegir y comparar un crédito hipotecario en Estados Unidos debes considerar, en primer lugar, el tipo de producto que necesitas. a partir de esto puedes elegir entre los distintos prestamistas comparando los costos que el préstamo implicará, tipos de intereses que ofrecen, y si cuentan con programas específicos que te pueden facilitar la adquisición. Así, los factores a comparar son:
- Tipo de crédito hipotecario
- Costos
- Tipos de intereses
- Programas específicos
Tipo de crédito hipotecario
De acuerdo con la MBA, del 2017 al 2019 los montos de crédito para adquirir vivienda han estado cerca de triplicar a aquellos para refinanciar. Sin embargo, estos no son los únicos, y diferenciar entre estos te puede ayudar a elegir el que se adapte a lo que buscas:
- Adquisición de vivienda. De acuerdo con la MBA es el crédito más popular, y durante el 2018 se prestaron hasta un trillón de dólares en este tipo de créditos. Aunque en términos generales sirve para adquirir viviendas, debes considerar que no todos los prestamistas otorgan créditos para todos tipos de vivienda.
- Refinanciamiento. Este crédito hipotecario te permite remplazar tu pasado préstamo con uno nuevo. Esto suele ser ocupado como una herramienta para que, con tu nueva hipoteca obtengas una tasa de interés más baja y por lo tanto un pago mensual más barato. Esto es muy útil si has mejorado tu crédito score, o si las tasas de interés son más bajas.
- Jumbo. En Estados Unidos Fannie Mae y Freddie Mac son instituciones crediticias que hacen los créditos hipotecarios más accesibles. Sin embargo, dependiendo del condado, tienen un monto máximo que pueden prestar. Si la vivienda que buscas está por encima de este precio, entonces necesitas un préstamo jumbo.
Costos
Todo crédito hipotecario tiene costos implícitos. Los costos más visibles son el pago inicial y el pago mensual. Sin embargo, especialmente el pago mensual se puede ver inflado por los cargos por financiamiento, y el pago de seguros. Además, si has negociado la adquisición de puntos esto te puede generar costos de cierre. Al elegir un crédito hipotecario los que debes tomar en cuenta son:
- Pago inicial (down payment). Se refiere al porcentaje del valor de la vivienda que deberás pagar al inicio del crédito hipotecario. Aunque existen préstamos y programas que no necesitan que realices este pago, como la mayoría de los créditos respaldados por VA, debes considerar que un pago inicial más alto suele reducir la tasa de interés que pagarás.
- Pago mensual. Este pago será el más frecuente, pues lo tendrás que realizar mes con mes. Suele tener dos componentes: los costos financieros –que se resumen en la APR (Annual Percentage Rate); y los pagos por seguros. Tienes que estar seguro de que podrás realizar este pago durante la duración del crédito.
- Puntos. Los puntos son un sistema que te permite negociar con tu institución financiera para reducir tu APR y tu pago mensual a cambio de ‘adquirir’ puntos que liquidarás al término del crédito. ‘Comprar’ un punto significa pagar el 1% del monto del crédito al cierre del crédito hipotecario –máximo puedes comprar 3–. Debes considerar que no todos los prestamistas reducirán en la misma proporción sus tasas de interés.
Tipos de intereses
Generalmente las ganancias que obtienen los prestamistas son obtenidas mediante el cobro de intereses. Aunque los intereses más comunes son los intereses ajustables (ARM) y fijos, también deberías observar los intereses garantizados, y el APR, en tanto te pueden indicar más acertadamente cuánto pagarás.
- Interés ajustable (ARM) y fijo. Cuando adquieres una tasa de interés fijo, durante toda la duración del crédito pagarás lo mismo. En el caso del ARM, por un tiempo pagarás una tasa fija, y cada cierto periodo se modificará tu tasa. La modificación de la tasa suele depender de los cambios en la tasa de interés LIBOR.
- Interés garantizado. La mayoría de ARM’s son en realidad tasas de interés garantizado. Mientras que la ARM pura puede variar libremente, la de interés garantizado se mueve dentro de ciertos máximos y mínimos. Esto te brinda algunas garantías.
- APR. Es la tasa porcentual anual (Anual Percentage Rate) e indica los costos financieros anuales que pagarás por el crédito. Es más preciso que la tasa de interés pues incluye algunos costos que podrían estar ocultos al cliente, como el pago de los seguros.
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Programas específicos
Como has observado, que existan tantos requisitos para obtener un crédito hipotecario en Estados Unidos se compensa con la variedad de opciones que otorgan. Pero, por si esto fuera poco, tienen opciones adicionales para facilitar la adquisición de una vivienda.
- Préstamos FHA. En estos, la FHA (Federal Housing Administration) funciona como un aval del cliente, esto garantiza que, si el cliente no puede pagar, la FHA pagará al banco, y eventualmente el cliente pagará a la FHA. Esto facilita que los clientes puedan obtener un crédito.
- Préstamos de VA. Este es un producto especial para los miembros del ejército. Similar a los préstamos FHA, el Departamento de Asuntos de los Veteranos de Estados Unidos (United States Department of Veterans Affairs), servirá como aval. Esto otorga ciertas ventajas, como que se otorgue un crédito sin necesidad de un pago inicial.
- Préstamos a personas de bajos recursos. Para personas cuyo salario no es mayor que el 80% ingreso medio del área (AMI: Area Median Income) existen préstamos que les prestan hasta el 97% del valor total del inmueble. Sin embargo, estos créditos tienen límites en cuanto al valor máximo y el tipo de la vivienda.
Resumen
Si ya has encontrado la casa de tus sueños, es recomendable buscar aquel crédito que te permita lograrla. Como has visto, en Estados Unidos existen muchas opciones para que la adquisición de una vivienda no se quede en tu imaginación, y que ese lugar de ensueño se vuelva tu hogar.
La recomendación final es que siempre cotices y declares tus verdaderas condiciones crediticias; recuerda que actualmente en Estados Unidos existen muchos programas que te pueden permitir adquirir una casa sin que esto tenga porque significarte sacrificios extraordinarios.
(Fuente de la imagen destacada: Popov: 94717050/ 123rf.com)
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