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¡Bienvenido a MonederoSmart! ¿Quieres comprar algún inmueble, pero aún no has ahorrado lo suficiente? ¿Necesitas una cantidad elevada de dinero de la cual no dispones? Para ambos casos la respuesta es: no te preocupes, los créditos hipotecarios en México te pueden prestar dinero con tasas de interés desde 9 %.
En México los créditos hipotecarios son una solución para estos casos. Los bancos pueden prestarte hasta el 95 % del total del inmueble que buscas. No necesitas esperar a juntar el monto total para comprar la casa o terreno que quieres: únicamente deberás preparar el desembolso inicial que para una casa de un millón puede ser de ¡únicamente 160 mil pesos!
Lo más importante
- Un crédito hipotecario en México es un producto financiero que te permite adquirir una casa o, recibir dinero por parte del banco dando como garantía un inmueble. En México sus tasas de interés van del 9 % al 14.5 %, sus plazos para pagar de 1 hasta 30 años, y puedes obtener dicho crédito con enganches tan bajos como el 5 %.
- Si adquieres un crédito hipotecario en México tendrás que realizar pagos mensuales de dos formas. Si eres optimista puedes recurrir a los pagos crecientes: inician bajo y poco a poco aumentan, estos pueden iniciar en 9,500 MXN y terminar en 11,300 pesos MXN –aunque depende del valor del inmueble–. Y, si no te gustan las sorpresas puedes pagar siempre lo mismo optando por pagos fijos.
- Lo más importante al elegir un crédito hipotecario en México es que este sea como un saco hecho a tu medida. Por esto, debes considerar sus costos, términos y condiciones. Asimismo, debes fiarte en los servicios adicionales que te ofrecen, por ejemplo, el cofinanciamiento: este permite que el INFONAVIT o el FOVISSTE, junto con el banco, te den un crédito más alto.
Los mejores créditos hipotecarios en México: nuestras recomendaciones
Debido a que existen muchos tipos de créditos hipotecarios en México, en esta sección te presentamos algunas de las opciones más atractivas que existen para las distintas necesidades que puedas tener. Para hacer más fácil la comparación tomamos en consideración un crédito hipotecario de las siguientes características, aunque debes considerar que las condiciones crediticias pueden cambiar de un momento a otro:
- Costo de la vivienda: 1 millón de pesos
- Monto del crédito: 800 mil pesos
- Enganche: 10 o 20%, – se indicará
- Plazo: 15 años
Pagos Oportunos de Scotiabank
Si cuentas con apoyo del INFONAVIT o el FOVISSTE, esta es la mejor opción: Para comenzar, te permite usar el apoyo de alguna de estas dos instituciones de dos formas: para expandir tu crédito, o con una parte del enganche. Esto se traduce en que es posible pagar tan sólo el 5% del enganche. Sólo debes considerar que la tasa fija del INFONAVIT es del 12%.
Por otra parte, si eres un cliente responsable y realizas todos tus pagos puntuales, esta opción es fantástica: Porque aparte de que tiene un interés y CAT bajos –11% y 12.7%, respectivamente, considerando el monto indicado–, tu tasa de interés todavía puede bajar más y alcanzar durante el quinto año el 10.25%.
Hipoteca Fuerte de Banorte
Esta hipoteca te ofrece una tasa de interés fija muy atractiva: esta puede ir del 9.45% hasta el 11.3% –y un CAT del 11.8% al 14%–. Y, aunque esto se refleja en una mensualidad comparativamente baja, si pagas puntualmente o das pagos anticipados todavía puedes bajar más tu tasa de interés, o hasta reducir el periodo durante el que lo pagarás.
Pero espera, este crédito aún tiene dos ases bajos la manga: Te permite cofinanciamiento, tanto con el INFONAVIT, como con FOVISSTE; además, si eres mujer te permite una mayor flexibilidad, pues puede reducir tu pago mensual hasta en un 30% en situaciones clave, como puede ser tu titulación, o el nacimiento de un hijo, entre otros.
Crédito Hipotecario Mifel de Banca Mifel
Si no cuentas con apoyo del INFONAVIT o el FOVISSTE, te interesa pagar el menor desembolso inicial, y no quieres que tus mensualidades sean tan elevadas, esta es una gran opción: Considerando un enganche de tan sólo el 10%, para las condiciones antes señaladas, tu desembolso inicial sería únicamente de 173,300 pesos, y tus pagos mensuales de 11,170 pesos.
Y si bien, sus condiciones financieras son interesantes, pues ofrece un CAT del 13% –el segundo más bajo con las características antes indicadas–, este producto también incluye tres seguros: de vida, por daños y de desempleo; lo cual te brinda protección adicional. Pero debes de tener cuidado, pues solo está disponible en algunas ciudades.
Pagos Bajos de HSBC
Por otra parte, si lo que buscas es pagar la mensualidad más baja, este es un excelente producto: Tu pago durante el primer año será, únicamente, de 10,580 pesos –considerando las condiciones antes mencionadas–. Y si bien, al ser de la modalidad de pagos crecientes su pago aumentará, el más alto –en el año 20– será de 12,7333 pesos.
Además de esto, este producto te permite que lo puedas obtener con un enganche del 10% –válido para el monto considerado–; plazos desde 5 a 20 años; apoyo de programas del INFONAVIT y el FOVISSTE; y, aunque es cierto que tus pagos mensuales aumentarán anualmente, esto lo harán tan sólo en un 1.45%.
Guía de contratación: Lo que debes saber sobre los créditos hipotecarios en México
Al elegir un crédito hipotecario en México hay muchos factores que debes de tomar en cuenta como qué tantos ahorros tienes, cuánto estás dispuesto a pagar mensualmente, durante cuánto tiempo aceptarías pagar y si cumples las condiciones que te pide el banco. Para ayudarte con esta decisión, te presentamos lo que saber sobre los creditos hipotecarios en México.
(Fuente: dolgachov: 34506156/ 123rf.com)
¿Qué es un Crédito hipotecario en México?
Independientemente del tipo de crédito hipotecario que elijas, deberás realizar dos tipos de pagos para cubrir la totalidad del préstamo. Estos te permitirán ir saldando el pago de los intereses, el pago a capital –es decir, el monto del préstamo– y algunos servicios adicionales, como el cofinanciamiento o seguros. Estos pagos son:
- Desembolso inicial: Cubre el pago del enganche, gastos notariales, y el avalúo, entre otros
- Pago mensual: Lo realizarás periódicamente y qué tan alto sea depende del CAT, el monto del crédito, y otros servicios, como los seguros o cofinanciamiento
En México el crédito hipotecario más habitual, y que suele presentar las mejores condiciones crediticias, es el de adquisición de vivienda. Particularmente en México existe, además del crédito hipotecario tradicional, el crédito cofinanciado. Este sistema permite que una parte del crédito la proporcione el banco, y el restante lo otorgue el INFONAVIT o FOVISSTE.
¿Qué ventajas tiene el Crédito hipotecario en México?
Los créditos hipotecarios en México y los bancos que los emiten, se encuentran regulados por la CONDUSEF. Esto garantiza que se respeten los términos bajo los que se contrató el servicio. Esto significa que, al contratar una hipoteca sus intereses –desde el 9% hasta el 14.5%– se mantendrán de acuerdo con el contrato que has firmado con el banco.
(Fuente: Davydov: 91117338/ 123rf.com)
Hay tal variedad de créditos –más de 18 productos distintos– que es probable que encuentres uno que se adapte a tus necesidades. Sin embargo, debes de cumplir algunos requisitos mínimos como lo son la edad –de 25 hasta 70 años–, o los ingresos mínimos por comprobar. Por ejemplo, para un crédito de 180 mil pesos debes comprobar ingresos mínimos por 5,600 pesos al mes.
Crédito hipotecario: mensualidades fijas y mensualidades crecientes, ¿a qué debes prestar atención?
- Mensualidades fijas: Todos los bancos ofrecen esta modalidad de crédito hipotecario en México. Su principal atractivo es que los pagos se mantienen constantes durante todas las mensualidades del crédito, por lo que no te llevarás sorpresas.
Para ejemplificarte como funciona consideremos un crédito por 800 mil MXN, enganche del 20%, y un plazo de 20 años, en la modalidad Pago Fijo. Sólo considera que este ejemplo es únicamente con fines ilustrativos, pues las condiciones de los créditos pueden variar dependiendo del banco, el momento, y el cliente. Entonces, los costos serán:
- Pago mensual inicial: 9,302 pesos
- Pago mensual final: 9,302 pesos
- Costo total: 2,332,500 pesos
- CAT: 13.9%
- Mensualidades crecientes: Esta es la opción para los optimistas: se inicia con un pago mensual bajo y anualmente va aumentando. Si tienes esperanzas de ir aumentando tus ingresos conforme pasa el tiempo, este plan es ideal para ti. Considerando las mismas condiciones del caso anterior en un esquema de mensualidad creciente, y tomando en cuenta que este ejemplo es con únicamente con fines ilustrativos, sus costos son:
- Pago mensual inicial: 8,580 pesos
- Pago mensual final: 10,994 pesos
- Costo total: 2,336,400 pesos
- CAT: 13.8%
Como pudiste observar, las principales diferencias se encuentran entre los pagos mensuales y el costo total. Además, mientras que en el caso de las mensualidades fijas tienes la garantía de que no aumentarán los pagos, con la modalidad creciente iniciarás pagando poco, por lo que si aumentan tus ingresos, tendrás poco que perder.
| Mensualidades fijas | Mensualidades crecientes | |
|---|---|---|
| Ventajas | Conoces tu pago mensual y al pasar el tiempo sentirás que pagas menos. | Al inicio pagarás poco, y aumenta menos de lo que deberían de crecer los salarios anualmente. |
| Desventajas | Puede plantearte un inicio costoso. | Si es posible que tu salario disminuya más adelante, será difícil mantenerlo. |
Desembolso inicial, enganche, pago mensual, CAT, tasa de interés… ¿Qué es esto?
- Valor del inmueble: Es el precio del inmueble que te dispones a compras. Al solicitar el crédito al banco, este considerará tal precio, y a partir de este, financiará un porcentaje, que puede ir del 95% al 65% –dependiendo el banco–. En México el valor del inmueble puede ir de 180 mil MXN hasta 10 mil millones MXN.
- Avalúo: Cuando solicitas un crédito hipotecario, el banco debe de comprobar que el inmueble que deseas de cuesta lo que dice que cuesta. A partir de esto, el banco te dirá hasta cuánto te puede prestar. Con este debes ser cauteloso, pues incluso si solicitas avalúo, y luego ya no quieres comprar, de todos modos debes de pagarlo.
- Gastos notariales: Esto es lo que pagarás para cubrir los costos de la escrituración de tu casa y los honorarios de la notaría. Lo habitual es que estos gastos se paguen directamente al banco, y que comprendan un porcentaje del valor del inmueble. Por ejemplo, BanBajio cobra de un 4% al 10% del valor del inmueble.
- Enganche: Se refiere al porcentaje del costo del inmueble que usualmente el banco te pedirá que pagues de contado. Por ejemplo, si el banco te financia el 90%, tu enganche será del 10% del valor del inmueble. Por lo tanto, en México los enganches pueden ir del 5% –usando cofinanciamiento– al 35%.
- Desembolso inicial: Esta es la suma de los factores antes mencionados, es decir: el avalúo, los gastos notariales, y el enganche. Además, aunque no siempre es así, algunos bancos te cobran una comisión por apertura y por gastos de investigación. Este pago sólo lo tienes que hacer una vez, y formaliza la adquisición de la vivienda.
- Pago mensual: Es el pago que tendrás que estar realizando todos los meses para liquidar el crédito. Qué tan alto será dependerá de factores como el CAT, los seguros contratados, y el monto del financiamiento. Debes evitar que este consuma una parte significativa de tus ingresos, pues sino tendrás que recurrir a sacrificios extraordinarios para poder liquidarlo.
- CAT: Es la abreviatura de los Costos Anuales Totales y es el porcentaje del monto del crédito que se pagará anualmente, tomando en cuenta tus pagos mensuales. Para calcularlo se considera la tasa de interés –del 9% al 14.5%, sobre el valor del crédito–, los costos por administración, y los costos del seguro. Considera que un CAT más alto significa un pago mensual más caro.
¿Cómo encontrar el mejor crédito hipotecario en México?
Es recomendable apoyarse en el Simulador de Crédito Hipotecario de la CONDUSEF que te permite comparar los distintos productos que se ofrecen. Si has encontrado uno que se adapte a ti, acude al sitio del banco y prueba su simulador de crédito.
Además, si deseas ahorrar tiempo y analizar la mayor cantidad de ofertas posibles, puedes apoyarte en un bróker. Este te puede ayudar a explorar opciones crediticias y postularte en varías al mismo tiempo para darte a elegir la que mejor se adapte a tus necesidades. Es habitual que en México no te cobre por sus servicios.
¿Cómo obtener un crédito hipotecario en México?
- Aprobación del cliente: En esta primera fase el banco te solicitará tu información básica, que puede incluir comprobantes de ingresos y algunos documentos para validad tu identidad –como INE, RFC, comprobantes de domicilio, etc–. A partir de esto evaluará si cumples con los requisitos mínimos en términos de edad, historial crediticio, e ingresos mínimos.
Si eres aprobado como candidato al crédito, el banco te presentará los términos bajo las cuales calificas para el crédito; es decir, el enganche mínimo, los plazos máximos, y monto máximo del crédito de acuerdo con tus condiciones. Ten en cuenta que estos pueden ser distintos de lo que calculan los simuladores en línea.
- Valuación del inmueble: Si decides aceptar los términos y condiciones del banco, y eres aprobado, lo siguiente es que se valúe el inmueble. Esto sirve al banco y a ti para considerar que el precio del inmueble es el que te ofrecen. Considera que la valuación, en general, tiene costos que varían dependiendo de costo de la vivienda.
- Desembolso inicial: Si tanto tú como la vivienda han sido aprobados como sujetos del crédito –y estás de acuerdo con el valor que le han dado al inmueble–, lo siguiente es dar el desembolso inicial. Con esto estarás asegurando la propiedad de tu nueva vivienda, y te comprometes a cumplir con los pagos contratados.
¿Cómo funciona el cofinanciamiento en México?
En caso de que cuentes con alguno de estos programas, puedes ocupar el cofinanciamiento de dos formas: Para financiar parte del desembolso inicial, o para comprar un inmueble de un valor mayor al crédito que te otorga el banco –por ejemplo, con apoyo de Infonavit Total.
Si bien esta opción te permite reducir tu enganche o aumentar el monto de tu crédito de manera significativa, debes de tomar en cuenta dos factores: El dinero que te dan no te lo están regalando, por lo que tu pago mensual incrementará; además, la tasa del INFONAVIT –del 12%– es más alta que el promedio, que es de tan sólo el 10.6% anual.
Criterios de compra
Ahora que estás familiarizado con los conceptos más comunes de los créditos hipotecarios en México te presentamos los criterios que debes de tomar en consideración para tomar una buena decisión. Estos criterios hacen alusión a los términos, condiciones, y requisitos del servicio, y son:
- Costos
- Tipo de crédito
- Términos de contratación
- Condiciones para el préstamo
- Seguros incluidos
- Opciones financieras
Costos
Esto es primordial para poder adquirir el inmueble debes cumplir con el desembolso inicial; para mantenerte al corriente hay que pagar mensualmente –y qué tan alto sea depende del CAT–, y de no cumplir con las mensualidades, habrá que pagar una penalización. En México la CONDUSEF te facilita esta información mediante su Simulador de Crédito Hipotecario.
- Desembolso inicial. Más allá de centrarte sólo en el enganche, debes de prestar atención al desembolso inicial, pues considera que los gastos notariales pueden ser de hasta el 10% de la vivienda. Si tomas en cuenta un enganche del 20%, tu desembolso inicial podría ser mayor al 30% del valor del inmueble. Además, ten cuidado porque un desembolso inicial bajo suele reflejar un pago mensual alto.
- CAT. Es el Costo Anual Total, y generalmente depende de la tasa de interés, pago de seguros, y otras comisiones que el banco establezca. De acuerdo con Banco de México, el CAT promedio en México para crédito hipotecario se encuentra entre el 13.25% y 13.75%, por lo que una buena opción sería considerar créditos con CAT por debajo del 13.5%.
- Interés moratorio. Este es un interés adicional que el banco cobra en caso de no cumplir con la mensualidad correspondiente. La recomendación, un poco obvia, es que evites retrasos en tus pagos para no tener que pagar de más; sin embargo, para prepararte en caso de un escenario poco favorable, deberías preguntar el costo del interés moratorio.
- Tipo de crédito. En México, los créditos hipotecarios pueden llegar a tener al menos tres usos adicionales: adquirir un terreno, construir o remodelar tu casa, o darte liquidez, es decir, un préstamo de dinero con un fin específico, como pagar estudios universitarios. Queda decir que la tasa de interés promedio en México es del 10.66 por ciento y el CAT de 13.3%.
- Adquisición de casa habitación. Es el crédito hipotecario más común, y suele ser el que tiene las tasas de interés y CAT más bajos. Si lo que deseas es adquirir una vivienda, este es el tipo de crédito que debes de ocupar, pues te permite adquirir y habitar una casa mientras la pagas mensualmente.
- Compra de terreno. Este sirve para adquirir un terreno que se encuentre en una zona urbanizada, y el uso que le quieras dar no influye en las condiciones del préstamo. Y si bien un terreno es más económico que una casa, toma en cuenta que su CAT, tasa de intereses, y el enganche suelen ser más elevados que los de adquisición de casa habitación.
- Construcción o remodelación. Si ya cuentas con tu vivienda o un terreno, puedes solicitar un crédito hipotecario en México para construir o iniciar un proyecto de remodelación. Similar al caso anterior, sus gastos financieros suelen ser más elevados; además, es muy difícil que algún banco preste más del 70% del costo de la construcción o remodelación.
- Liquidez. Si requieres de una cantidad elevada de dinero –necesitas liquidez–, ya sea por alguna celebración, para pagar estudios, o para cubrir los gastos médicos en una urgencia, este tipo de crédito te sirve. No obstante, debes ser especialmente precavido en este tipo de crédito, y estar seguro de que posteriormente lo podrás pagar.
(Fuente: Petchmai: 92031760/ 123rf.com)
Términos de contratación
Que existan cuando menos 14 instituciones financieras que ofrezcan créditos hipotecarios en México hace que, aunque en parte está sujeto al tipo de cliente, tengan que presentar términos de la contratación atractivos. Así, estos bancos compiten por mejorar los plazos, montos de enganche, y la cantidad de crédito que te pueden prestar.
- Plazos. Se refiere al tiempo que te dará el banco para liquidar el costo del inmueble más los intereses que se han generado. En México, se suelen ofrecer plazos que van de 5 hasta 30 años. Para este punto debes reflexionar si prefieres pagar menos al mes –con un plazo más amplio–, o una mensualidad más alta para terminar más rápido el crédito y pagar menos intereses.
- Enganche. El porcentaje que acuerdes como enganche –del 5% al 35%– puede condicionar el resto de tu crédito hipotecario: Si eliges un enganche más elevando es posible que se reduzcan tus pagos mensuales, sin embargo, si bien puedes reducir mucho el enganche con el cofinanciamiento, esto aumenta significativamente tu mensualidad.
- Monto del crédito. En términos generales, el monto del crédito no es un problema en México, debido a que es muy posible que el precio de la vivienda que deseas se encuentre entre 180 mil MXN y 10 mil millones MXN. Sin embargo, de acuerdo con tus condiciones financieras, no todos los bancos te prestan el mismo monto; por lo tanto, conviene acercarse a varios bancos o recurrir a un bróker.
Condiciones para el crédito hipotecario
Si has leído el párrafo anterior sabrás que los bancos te pueden prestar cantidades exorbitantes. Sin embargo, que un banco lo pueda prestar no significa que te lo prestará. Para esto toman en cuenta una serie de condiciones mínimas, pues ni al banco ni a ti les conviene terminar atrapados en una pesadilla financiera.
- Ingresos mínimos. Hay dos maneras comunes para señalar los ingresos mínimos requeridos: Indicando una cantidad precisa, o considerando que el pago mensual no abarque un cierto porcentaje de tu ingreso. Es recomendable que, con base en tu presupuesto mensual, calcules que porcentaje puedes destinar a pagar el crédito sin caer en presiones excesivas.
- Edad. En este criterio se suele señalar un mínimo y un máximo. La mínima suele ser 25 años, y la edad máxima –cumplida al solicitar el préstamo– llega a ser de hasta 70 años. Especialmente, para calcular la edad máxima los bancos consideran tu edad actual más el plazo del periodo; por lo que si eres mayor de 65 años bien podrían aprobarte un crédito si reduces el plazo a 10 o 15 años.
- Historial crediticio. La mayoría de lo bancos otorga créditos hipotecarios en México únicamente a clientes con un buen historial crediticio, lo que suele estar vinculado a no aparecer en los reportes de Buró de Crédito. Sin embargo, pueden existir excepciones; en este rubro particular es recomendable acudir a un bróker que seguro te encuentra algún producto adecuado a tu situación.
Seguros incluidos
Los plazos más habituales para los créditos hipotecarios en México son de 10 a 20 años. Este es un gran periodo de tiempo y muchas cosas pueden pasar, siendo los menos alentadores: quedarte sin empleo, enfrentar terremotos, y hasta la muerte. Para protegerse y proteger a sus clientes, los bancos suelen incluir tres tipos de seguros: de vida, de desempleo, y de daños.
- Vida. Aunque la mayoría de los créditos hipotecarios lo incluyen; es el modo en que se pague y en cómo funciona lo que cambia de banco a banco. Generalmente, los créditos que cuentan con este tipo de seguro cubren a un beneficiario del cliente –quien adquirió el préstamo—en caso de fallecimiento o invalidez, por lo que la deuda queda saldada en caso de defunción.
- Desempleo. Este no suele ser considerado como obligatorio, aunque da la tranquilidad de que, en caso de despido, el cliente no tenga que enfrentar penalizaciones por retraso en los pagos. Y si bien no es forzoso, es recomendable adquirirlo, pues en el plazo del crédito pueden ocurrir muchas cosas; entre ellas, que quedes sin empleo.
- Daños. Similar al de vida, este seguro suele incluirse en la mayoría de los créditos hipotecarios en México. Especialmente en México, que enfrenta huracanes por las costas, y terremotos en el centro, es una buena idea adquirir un seguro que proteja tu inmueble por daños.
Opciones financieras
Si alguna vez has prestado dinero sabes que existe un riesgo de que no te paguen. Al intentar blindarse de estos riesgos es probable que los bancos parezcan poco flexibles. Sin embargo, algunos bancos también presentan opciones financieras que les significan pocos riesgos, pero grandes beneficios a sus clientes.
- Cofinanciamiento. Si cuentas con apoyos del INFONAVIT o del FOVISSTE, algunos bancos te pueden ofrecer cofinanciamiento. El Cofinanciamiento tiene varios beneficios, como puede ser: seguro de desempleo gratis; financiar parte del desembolso inicial; o aumentar el monto de tu crédito. Sólo debes considerar que, aunque es una ayuda, este apoyo puede reflejarse en una mensualidad más alta.
- Pagos crecientes. Aquí los pagos mensuales irán aumentando anualmente. Por lo tanto, deberías preguntar a tu banco en qué porcentaje se incrementa el pago anual. Si es menor que el 3% o 4% –la inflación de los últimos años–, deberías considerarlo, pues tu pago mensual aumentaría menos que tu salario. Sin embargo, si crece más del 4% deberías de pensarlo dos veces, pues puede aumentar más que tu salario.
- Pagos anticipados. Una manera de liquidar tu hipoteca antes de tiempo, y por lo tanto disminuir el costo total que habrás pagado, es realizar prepagos parciales. Estos se descuentan de lo que debes y eventualmente pagarás menos intereses. En México la mayoría de los bancos no cobran comisión por esta acción.
Resumen
En México es posible ajustar un crédito hipotecario a la medida de tus posibilidades y necesidades. Por lo tanto, debes elegir aquel crédito y banco con el que te sientas más cómodo. Recuerda que esta será una relación a largo plazo –¡hasta 30 años! –, por lo que a ti y al banco les conviene que funcione adecuadamente.
Un último consejo es pertinente, especialmente para el caso de los créditos de liquidez: no se debe de adquirir deudas para pagar deudas; esto es el camino a una tradicional pesadilla financiera. La auto-sinceridad financiera es la mejor herramienta para que tu sueño no se convierta en largas noches de desvelos.
(Fuente de la imagen destacada: Popov: 81078519/ 123rf.com)
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